明渡訴訟について
今回は、明渡訴訟について書いていきます。
そもそもですが、明渡訴訟とは、『特定の住宅を違法に居座っている場合に、家主が賃貸人、もしくは不法占拠者に対して、住宅や部屋などの明け渡しを求めて行なう裁判のこと。』です。
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明渡訴訟を提起するケース
明渡訴訟をする際の理由でよくあるのは、以下のようなケースです。
- 家賃滞納が続き契約解除をしたが任意退去しない場合
- 迷惑行為などで、賃貸借契約上の信頼関係が破壊されたにも関わらず任意退去しない場合
つまり、賃貸借契約が解除もしくは信頼関係破壊状態にも関わらず、建物を明け渡さない賃借人が発生した場合に明渡訴訟が必要になります。
建物明渡しの対応を弁護士に依頼すると
訴訟というと弁護士にお願いして対応してもらうのが一般的な考え方です。
弁護士に明渡しをお願いする場合、段階的な対応が普通ですがその段階ごとに料金・報酬が弁護士によって定められています。
段階は一般的に以下のとおりです。
- 立退交渉段階
立退交渉とは、弁護士が代理人となり、賃借人と交渉し任意退去してもらう段階になります。
弁護士は、次の段階の明渡訴訟を視野に入れ、訴訟で必ず勝てるための事実をこの段階から作っていきます。
ですので、交渉段階では、滞納家賃の督促や迷惑行為の差し止めなどの対応を証拠として残せるように対処していきます。
また、その対応をしながら、賃借人に任意退去していただけないかを交渉していきます。 - 明渡訴訟段階
立退交渉で任意退去に持っていけなかった場合に、訴訟となります。
明渡訴訟段階では、裁判に必要な事務手続きや裁判所とのやり取りを弁護士が代理で対応してくれます。
また、訴訟に必要な資料（書証という）を作成、取りまとめもしてくれます。 - 建物明渡強制執行段階
明渡訴訟で勝訴したとしても、賃借人が退去するとは限りません。
裁判で勝利しただけで、賃借人が退去する・できることとは直接的には関係ないのです。
ですので、明け渡しをしない賃借人に対して、訴訟の結果を持って、強制的に明渡しを執行します（断行といいます）。
強制執行段階では弁護士は、執行補助者と言われる業者（鍵屋、荷物の搬出業者、保管業者）などの手配を執行官と調整し、賃借人への通告と断行を支援してくれます。
大きく上記3段階ですが、各段階では弁護士への報酬の他、各種実費なども発生します。
また、弁護士に相談すれば解決するとお考えの方がほとんどだと思いますが、弁護士は『解決』を保証してくれるわけではなく、『交渉を行う行為』『訴訟を行う手続きや各種対応』『強制執行を行う手続きや各種対応』など、主に行為に対しての費用を請求してきますし、必要な実費も発注者が負担することになります。
その結果、解決すれば更に、弁護士に『成功報酬』を支払うことになりますし、解決しなければ『成功報酬』は払いません。ただし、各種行為や作業に対する費用はお支払いすることになります。
つまり、多額のお金を払っても解決しないこともあるのです。
また、裁判・訴訟で『勝訴』すると弁護士には『成功報酬』を支払いますが、勝訴したから賃借人が退去するとは限りません。
裁判・訴訟の結果と賃借人の行動に関係はなく、結局退去するかしないかは賃借人次第となります。
そうなってくると、あらゆる対策を講じて、最終的に賃借人には退去していただく必要が出てきますが、それぞれの対策にかかる費用を抑えて、手数を増やして最終的に退去という結果に結びつけることが理想的です。
建物明渡訴訟は自分でできる
前述の通り、建物明渡しを弁護士にお願いすると訴訟だけではなく、それ以前から段階的に対応が必要となり、その段階ごとに大きな費用が発生します。
ですが、騒音実態の証拠や騒音差し止めの注意・警告などをご自身や管理会社で行い、それでも騒音迷惑行為が解決しない場合、訴訟自体もご自身で行うことが可能です。
プログラマー大家自身も、実際に自分で建物明渡し訴訟を行ったことがあります。
自分自身で行う訴訟のことを本人訴訟と呼びます。
建物明渡訴訟の場合、最寄りの簡易裁判に出向いて訴訟を提起したいことと本人訴訟であることをお伝えすると、訴状の書き方や書証(証拠書類)の提出のしかたなどを教えてくれます。
費用としては、訴状提出時の収入印紙とその後、郵便切手を指定枚数提出する必要がある程度で、5,000円もあれば事足ります。
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